事件:公司近日发布2019年中报,上半年实现营业收入166.87亿元,同比下降20.49%;实现归母净利润48.98亿元,同比下降31.17%。 上半年结转节奏放缓,可结算资源大幅提升。2019年H1,公司实现营业收入166.87亿元,同比下降20.49%,其中社区开发实现营收124.08亿元,同比下降29.8%;园区开发实现营收40.08亿元,同比增长31.3%;邮轮业务实现营收2.7亿元,同比下降2.5%。上半年公司实现净利润54亿元,同比-32.2%,归母净利润48.98亿元,同比-31.17%;毛利率37.9%,较去年同期-4.9pct;净利率32.4%,较去年同期-5.6pct;结算节奏放缓导致营收与利润均出现不同比例下降。公司销售、管理及财务费用均有不幅度的上涨,主要系销售快速扩张及兑汇损失增长所致。截至2019H1,公司预收款1111亿元,较报告期初上涨47.5%,预收款/营业收入1.26,较18年底提高0.41,业绩锁定性大幅提升。
   
销售稳步增长,全年目标可期。2019年上半年,公司实现签约销售金额1,011.92亿元,同比增长34.75%;签约销售面积515.23万平方米,同比增长43.77%;销售均价为19640.16元/平方米,较去年同期有轻微下降。集团2019年销售目标为2000亿元人民币,截至2019年上半年,已完成全年销售目标约50.6%,预计大概率完成全年计划。邮轮业务方面,公司布局的上海、天津、厦门、深圳游轮母港接待出入境游轮257艘次,占全国的71%;累计客流量达142万人次,占全国总客流的81%。
   
土地储备充裕,重点布局一二线城市。截至2019年6月30日,集团土地储备面积为413.29万平方米,较期初增加13.66万平方米;土地储备金额为166.8亿元。2019年1-6月集团新增项目29个,计容建筑面积383.31万平方米,同比减少48.7%,拿地金额约367.59亿元,同比减少39%,楼面价9590元/平米,同比增加18.8%。拿地面积/销售面积0.74,拿地金额/销售金额比为0.37,均低于去年同期,拿地强度有所减弱;楼面价/销售均价0.49,较去年同期提高近一倍。公司拿地以一二线城市为主,投资额占比近九成,上半年来集团积极布局香港和肇庆住宅市场,目前已布局湾区9个城市。放眼7月数据,集团拿地积极性有所回升,当月新增建面153万平方米,预计下半年将加快进程。
   
负债结构健康,融资成本优势明显。截至2019年H1,有息负债共计1384亿元,其中一年以上到期负债占68%,一年内到期负债占比32%,长短债比2:1,负债结构健康。公司净负债率53%,较去年同期减少19.8pct,债务水平良好。短期借款及一年内到期的非流动负债共计446亿元,同比增速与上年持平。报告期内,公司直接融资成本优势明显,综合资金成本为4.91%,保持行业领先优势。
   
物业重组有序推进,股份回购彰显信心。为提升产业结构,开拓业务规模,公司积极推进物业模块重组。公司筹划受让中航善达22.35%股份,并以招商物业100%股权认购中航善达非公开发行股份,完成重组后,公司将直接及间接持有中航善达5.43亿股股份。央企资源强强联合,携手打造物业管理旗舰平台,未来将有利于增强公司综合实力及运营管理竞争力。2019年2月起公司以集中竞价交易的方式回购股份,截至2019年6月20日止,累计回购股份1.84亿股,总金额为约为人民币4亿元,彰显管理层对公司未来业绩良好的信心。
   
投资建议:公司销售业绩稳步增长,负债结构健康,融资优势明显,持续保持业内领先地位。公司积极改革管理制度,加速推进产业重组整合,拥有粤港澳大湾区大量的优质土地资源,预计未来将在建设大湾区及深圳先行示范区的政策中长期受益。我们预测2019-2021年公司EPS分别为2.4、2.9、3.5元人民币,对应PE分别为8.3X、6.8X、5.6X,目标价23.7元,维持“买入”评级。
   
风险提示:政策调控超预期,公司销售不及预期。